W droższych dzielnicach Warszawy jest głośniej. Ciszy cena jednak nie pokaże
Jakub Chrupek, założyciel Kompero · · 4 min czytania
W pięciu najdroższych dzielnicach Warszawy w hałasie od 65 dB stoi średnio 7,8% budynków. W pięciu najtańszych 3,2%, czyli ponad dwa razy mniej.
Sprawdziłem to, zestawiając dwa publiczne zbiory danych. Pierwszy to strategiczne mapy hałasu Głównego Inspektoratu Ochrony Środowiska. Pokazują hałas od dróg, kolei, lotnisk i przemysłu. Drugi to rejestr cen nieruchomości GUGiK. Są w nim ceny z aktów notarialnych, a nie z ogłoszeń.
Mapa mówi, gdzie jest głośno. Rejestr mówi, ile tam zapłacono za metr. Dopiero razem pokazują coś, czego żaden z nich nie pokaże osobno.
Co wyszło
Dla każdej z 18 dzielnic policzyłem, jaki odsetek budynków ma przynajmniej jedno źródło hałasu na poziomie 65 dB lub wyższym. Przy takim hałasie rozmowa przy otwartym oknie przestaje być wygodna. Garaży, szop, sklepów i hal nie liczyłem. Potem zestawiłem ten odsetek z medianą ceny metra kwadratowego.
Korelacja wyszła dodatnia i wysoka: 0,71 (współczynnik Pearsona; dla rang, czyli współczynnik Spearmana, 0,69). W całej Warszawie głośnych budynków jest 4,4%.
| Dzielnica | Mediana ceny, zł/m² | Budynki od 65 dB | Budynki poniżej 55 dB |
|---|---|---|---|
| Żoliborz | 22 630 | 7,6% | 62,0% |
| Śródmieście | 20 919 | 11,3% | 56,9% |
| Wola | 20 359 | 11,6% | 47,0% |
| Mokotów | 17 998 | 4,9% | 63,8% |
| Wilanów | 17 752 | 3,5% | 74,4% |
| … | |||
| Białołęka | 13 137 | 3,4% | 73,2% |
| Wawer | 12 903 | 2,3% | 75,2% |
| Wesoła | 12 498 | 1,5% | 81,2% |
| Rembertów | 11 966 | 2,6% | 73,3% |
| Cała Warszawa | 14 588 | 4,4% | 67% |
Na Woli w takim hałasie stoi jeden budynek na niecałe dziewięć. W ciszy, czyli poniżej 55 dB, stoi mniej niż połowa. W Wesołej głośny jest jeden budynek na sześćdziesiąt siedem. Metr na Woli kosztuje przy tym o 63% więcej niż w Wesołej.
Skąd ta zależność
Nie twierdzę, że hałas podnosi ceny. Cena i hałas mają wspólną przyczynę: położenie. Płaci się za to, że wszędzie jest blisko. W Warszawie blisko oznacza też, że obok biegną trasy przelotowe i tory.
Śródmieście i Wola są drogie, bo leżą w środku miasta. Z tego samego powodu są głośne.
Skoro cena i hałas idą w parze, kusi prosta reguła: drożej znaczy głośniej, taniej znaczy ciszej. Dane tej reguły nie potwierdzają.
Ceny nie da się czytać jak mapy hałasu
Wilanów kosztuje 17 752 zł za metr. To piąta najdroższa dzielnica w mieście. Głośnych budynków ma 3,5%, a w ciszy stoi 74,4%. Jest więc drogo i cicho jednocześnie.
Ursus kosztuje 13 545 zł, o 7% mniej niż mediana miasta. Ma przy tym najmniej ciszy w Warszawie: poniżej 55 dB stoi tam 39% budynków. Bardzo głośny nie jest. Od 65 dB ma 6,2% budynków, od 70 dB tylko 0,5%.
Reszta, czyli 54,8% budynków Ursusa, stoi w hałasie od 55 do 64 dB. Taki hałas nie trafia do nagłówków. Nie widać go też na rzucie mieszkania.
Cały ranking znajdziesz na stronie Najcichsze osiedla.
Kupujący w Ursusie płaci mniej, bo dzielnica jest tańsza. Cichego budynku szuka jednak tam, gdzie cichych jest najmniej w mieście. Kupujący w Wilanowie płaci więcej i ciszę dostaje, ale nie za nią płaci.
Dwa mieszkania w tej samej cenie mogą się różnić hałasem bardziej niż metrażem. W ogłoszeniu tej różnicy nie ma, bo ogłoszenie nie pokazuje mapy hałasu.
Czego te dane nie mówią
Mapy GIOŚ liczą cztery źródła hałasu: drogi, kolej, lotniska i przemysł. Nie liczą życia nocnego, remontów ani sąsiadów. Dlatego ścisłe centrum wychodzi w nich ciszej, niż podpowiada intuicja. Mapa nie słyszy ogródków piwnych.
To są liczby dla całych dzielnic. Korelacja 0,71 opisuje 18 dzielnic, a nie 18 mieszkań. Mieszkanie na Woli może stać przy Kasprzaka albo w podwórzu dwie przecznice dalej. Te dwa adresy mogą się różnić bardziej niż dwie dzielnice.
Ceny pochodzą z transakcji z ostatnich 24 miesięcy. W Wesołej to 219 transakcji, na Białołęce 4862. Mediana Wesołej jest więc mniej pewna.
Co z tego wynika
Przy wyborze mieszkania cena dzielnicy nie zastąpi sprawdzenia konkretnego adresu. Działa to w obie strony.
Oba zbiory danych są publiczne i bezpłatne. Kłopot w tym, że nikt ich nie przegląda przed oglądaniem mieszkania. Mapy hałasu to warstwy dla urzędów, a rejestr cen to tabela transakcji.
Dlatego zbudowałem Kompero. To indeks nieruchomości, który pokazuje hałas, ceny i okolicę dla każdego budynku osobno. Na start działa w Warszawie.
Nota metodologiczna
Hałas. Strategiczne mapy hałasu GIOŚ, 4. runda mapowania, wskaźnik LDWN (średni poziom z całej doby, z dodatkiem za wieczór i noc). W Warszawie mapy obejmują cztery źródła: drogi, kolej, lotniska i przemysł. Każdy budynek dostaje najgłośniejsze pasmo pod swoim środkiem. „Cicho” znaczy, że budynek leży na mapie, ale żadne źródło nie osiąga tam 55 dB. „Głośno” znaczy, że co najmniej jedno źródło ma tam 65 dB lub więcej. Dane GIOŚ na licencji CC BY 4.0.
Ceny. Rejestr cen nieruchomości GUGiK, transakcje lokalami mieszkalnymi z 24 miesięcy przed dniem eksportu. Transakcje trafiają do rejestru z kilkumiesięcznym opóźnieniem, więc ostatnie miesiące okna są w nim niepełne. Transakcję przypisujemy do dzielnicy po jej położeniu. W Warszawie to 50 187 transakcji, a mediana miasta wynosi 14 588 zł/m².
Budynki. 121 875 budynków w granicach 18 dzielnic Warszawy według OpenStreetMap. Pomijamy typy na pewno niemieszkalne, czyli garaże, szopy, sklepy, hale, biura, szkoły i kościoły. Liczba obejmuje też budynki bez określonego typu, których w OpenStreetMap jest dużo. To więc nie jest liczba budynków mieszkalnych. Każda dzielnica Warszawy ma ponad 500 budynków, więc żadnej nie pominęliśmy.
Stan danych: eksport z 6 października 2026.
Czego tu nie ma. Tekst dotyczy tylko Warszawy. Dla innych miast nie podajemy liczb, dopóki nie przeliczymy ich na aktualnych danych.
Dane: mapy akustyczne GIOŚ (CC BY 4.0), rejestr cen nieruchomości GUGiK.